부동산 세법은 정권이 바뀔 때마다, 그리고 해마다 개정이 이루어져요. 2026년에도 여러 세법 변경사항이 적용되고 있어요. 부동산을 보유하거나 거래할 계획이 있다면 달라지는 세법을 미리 파악해야 세금 충격을 줄일 수 있어요.
오늘은 2026년 기준으로 부동산과 관련된 주요 개정세법 내용을 항목별로 정리해드릴게요. 어떤 세금이 얼마나 달라지는지 함께 살펴봐요.
취득세 관련 개정사항
다주택자 취득세율 조정
2022년 윤석열 정부 출범 이후 한시적으로 완화됐던 다주택자 취득세율이 다시 논의 대상이에요. 이재명 정부 출범 이후 2주택자 조정대상지역 취득세율(8%), 3주택 이상 취득세율(12%)을 유지하면서 추가 강화 여부가 검토되고 있어요.
생애최초 취득세 감면 확대
생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면은 2022년 도입 이후 유지·확대 방향이에요. 주택 가격 12억 원 이하, 세대원 전원 무주택 요건을 충족하면 취득세 200만 원 한도로 면제받을 수 있어요. 다만 취득 후 3개월 이내에 실제 거주를 시작해야 해요.
신축 소형주택 취득세 특례 연장
2024~2025년 도입된 소형주택(아파트 제외 60㎡ 이하) 구입 시 취득세 추가 중과를 면제하는 특례가 2026년에도 연장될 예정이에요. 임대사업 활성화를 위한 한시적 조치예요.
양도소득세 관련 개정사항
1가구 1주택 비과세 기준 유지
2023년 이후 유지되고 있는 1가구 1주택 양도세 비과세 기준(양도가액 12억 원 이하)은 2026년에도 동일하게 적용돼요. 단, 비과세 요건인 2년 보유(조정대상지역 2년 거주)는 여전히 적용돼요.
다주택자 중과세율 복원 논의
2022년 윤석열 정부에서 한시적으로 배제됐던 다주택자 양도세 중과가 논의 대상이에요. 현재는 기본세율(6~45%)이 적용되지만, 새 정부에서 다시 중과세율(기본세율+20~30%포인트)을 도입할 가능성이 있어요. 확정 이전에 다주택 처분을 고려하는 것이 유리할 수 있어요.
장기보유특별공제 적용 요건 유지
- 일반: 3년 이상 보유 시 연간 2%씩 공제, 최대 30%
- 1가구 1주택: 보유기간 연 8%+거주기간 연 4%, 최대 80%
- 공제율 계산을 위한 보유기간은 취득일(잔금 납부일)부터 계산
종합부동산세 관련 개정사항
기본공제 금액 유지
2023년 조정된 종부세 기본공제 금액(1가구 1주택 12억 원, 일반 9억 원)은 2026년에도 유지돼요. 다만 이재명 정부에서 기본공제를 낮추거나 세율을 올리는 방향으로 법 개정이 추진될 경우 변경될 수 있어요.
세율 인상 논의 중
다주택자 종부세율 인상이 2026년 하반기 세법 개정안에 포함될 가능성이 있어요. 특히 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율 인상이 유력하게 논의되고 있어요.
공시가격 현실화율 재추진
공시가격 현실화율 로드맵이 다시 추진될 경우 보유세 부담이 단계적으로 커져요. 2020~2021년 계획됐던 90% 현실화율 목표를 수정해 80% 수준에서 단계적으로 올리는 방안이 검토되고 있어요.
임대소득세 관련 개정사항
주택임대소득 신고 의무 강화
주택임대소득은 2019년부터 전면 과세가 시행됐어요. 2026년에는 임대소득 신고 누락을 방지하기 위한 과세 인프라가 더욱 강화돼요. 건보공단·국세청 자료 연계로 미신고 임대소득 적발이 늘어나고 있어요.
소형주택 임대소득 과세 특례
전용면적 40㎡ 이하 소형주택의 임대소득은 분리과세 대상에서 제외하는 규정이 2026년 이후 재논의될 예정이에요. 소형주택도 임대소득세를 정상 과세하는 방향으로 정비가 예상돼요.
- 임대소득 연 2,000만 원 이하: 분리과세(14%) 또는 종합과세 선택
- 임대소득 연 2,000만 원 초과: 종합과세 적용
- 임대사업자 등록 시 필요경비 인정율 60%, 미등록 50%
증여세·상속세 관련 부동산 세제
증여세 과세가액 기준 부동산 평가
부동산 증여 시 과세가액은 시가 기준이 원칙이에요. 2024년 이후 유사매매사례가액 적용 범위가 확대돼 공시가격 기준으로 증여 신고를 낮게 하던 방식이 어려워졌어요. 실제 거래 가격에 가깝게 증여가액이 산정되므로 증여세 부담이 늘어날 수 있어요.
상속세 개편 논의
이재명 정부는 고소득층에게 유리하게 작용하는 상속세 공제 제도를 개편하는 방향을 검토 중이에요. 기업 상속을 쉽게 해주는 가업상속공제 요건 강화, 배우자 상속 공제 한도 조정 등이 논의되고 있어요. 부동산 상속과 직접 관련된 변경사항은 2026년 하반기 입법 동향을 지켜봐야 해요.
세법 개정에 따른 대응 전략
변화를 주기적으로 확인하는 습관
부동산 세법은 매년 바뀌어요. 기획재정부에서 7~8월 세법 개정안을 발표하면 국회 심의를 거쳐 12월에 통과돼요. 매년 이 시기에 세법 변경사항을 확인하면 미리 대비할 수 있어요.
전문가와의 정기 상담
부동산 자산이 있는 분들은 연 1~2회 세무사와 정기 상담을 하는 것을 추천해요. 본인의 상황에 맞는 세금 시뮬레이션을 통해 최적의 전략을 세울 수 있어요. 세법이 바뀌기 전에 미리 조치를 취하면 큰 절세 효과를 누릴 수 있어요.
마무리: 세법 변화, 놓치면 손해예요
2026년 부동산 세법은 큰 폭의 변화가 예고되어 있어요. 공시가격 현실화, 다주택자 세율 인상, 임대소득 과세 강화 등이 단계적으로 실행되면 부동산 보유 비용이 늘어날 수밖에 없어요. 이 변화에 미리 대비한 사람과 그렇지 않은 사람의 세금 차이는 앞으로 더욱 커질 거예요.
지금 본인이 보유한 부동산의 예상 세금을 계산해보고, 필요하다면 전문가와 상담해 장기 전략을 세우세요. 세금은 법이 허용하는 범위 안에서 얼마든지 줄일 수 있어요.